भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर कसे करायचे? संपूर्ण प्रक्रिया काय आहे? पहा सविस्तर.!

महाराष्ट्रातील शेतजमिनींच्या मालकी आणि हस्तांतरणासंदर्भात भोगवटादार वर्ग-1 आणि वर्ग-2 या दोन प्रमुख भूधारणा पद्धतींचा उल्लेख सातबारा उताऱ्यावर आढळतो. भोगवटादार वर्ग-1 अंतर्गत येणाऱ्या जमिनी या पूर्ण मालकीच्या असतात, ज्यांचे हस्तांतरण (खरेदी-विक्री) करण्यावर कोणतेही शासकीय निर्बंध नसतात. याउलट, भोगवटादार वर्ग-2 अंतर्गत येणाऱ्या जमिनींवर शासकीय निर्बंध असतात, आणि त्यांची खरेदी-विक्री थेटपणे करता येत नाही. अशा जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर करणे शेतकऱ्यांसाठी अत्यंत महत्त्वाचे आहे, कारण यामुळे त्यांना जमिनीच्या पूर्ण मालकी हक्क मिळतात. या लेखात आपण भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर करण्याची प्रक्रिया, आवश्यक कागदपत्रे, शासकीय नियम, आणि यासंदर्भातील महत्त्वाच्या बाबी या पोस्टच्या माध्यमातून सविस्तरपणे जाणून घेणार आहोत.

भोगवटादार वर्ग-2 आणि वर्ग-1 जमिनीमधील फरक

भोगवटादार वर्ग-1: या पद्धतीअंतर्गत जमिनीचा खातेदार हा जमिनीचा पूर्ण मालक असतो. अशा जमिनींची खरेदी-विक्री, हस्तांतरण किंवा इतर व्यवहार शासकीय परवानगीशिवाय करता येतात. या जमिनी सामान्यतः वडिलोपार्जित किंवा स्वमालकीच्या असतात.

विहीर किंवा बोरवेल साठी मोटर हवी आहे का, निम्म्या किमतीमध्ये सरकार देत आहे मोठं लगेच करा अर्ज.

भोगवटादार वर्ग-2: या जमिनी शासनाच्या काही अटींवर खातेदाराच्या ताब्यात असतात. अशा जमिनींची खरेदी-विक्री किंवा हस्तांतरणासाठी शासकीय परवानगी आवश्यक असते. यामध्ये सिलिंगच्या जमिनी, महानगरपालिका किंवा नगरपालिकेच्या विकास आराखड्यातील जमिनी, देवस्थान इनाम जमिनी, आदिवासी खातेदारांच्या जमिनी, खाजगी वने (संपादन) अधिनियमान्वये जमिनी, भूसंपादन अधिनियमान्वये संपादित जमिनी, आणि वक्फ जमिनी यांचा समावेश होतो. या पैकी काही जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर शक्य नसते, तर काही जमिनी ठराविक प्रक्रिया पूर्ण करून रूपांतरित करता येतात.

वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर करणे का आवश्यक आहे?

1. पूर्ण मालकी हक्क: वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर केल्यास खातेदाराला जमिनीचे पूर्ण मालकी हक्क मिळतात, ज्यामुळे त्यांना जमिनीची खरेदी-विक्री किंवा हस्तांतरण स्वतंत्रपणे करता येते.
2. आर्थिक लाभ: वर्ग-1 जमिनींची बाजारमूल्य जास्त असते, आणि त्या बँक कर्जासाठी तारण म्हणून वापरता येतात.
3. कायदेशीर सोपस्कार: वर्ग-1 जमिनींचे व्यवहार सुलभ होतात, आणि शासकीय परवानगीची गरज भासत नाही.
4. शेतकऱ्यांचा फायदा: शेतकऱ्यांना त्यांच्या जमिनीवर पूर्ण नियंत्रण मिळते, ज्यामुळे त्यांचे आर्थिक आणि सामाजिक स्थैर्य वाढते.

भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतराची प्रक्रिया

भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर करण्यासाठी महाराष्ट्र जमीन महसूल (भोगवटादार वर्ग-2 आणि भाडेपट्ट्याने प्रदान केलेल्या जमिनी भोगवटादार वर्ग-1 मध्ये रूपांतरित करणे) नियम, 2023 अन्वये ठरलेली प्रक्रिया पाळावी लागते. खालीलप्रमाणे ही प्रक्रिया पूर्ण केली जाते:

1. अर्ज सादर करणे

• कुठे अर्ज करावा?: संबंधित तहसील कार्यालयात तहसिलदारांकडे किंवा उपविभागीय अधिकारी कार्यालयात अर्ज सादर करावा.
• अर्जाचा नमुना: अर्ज हा महाराष्ट्र जमीन महसूल नियम, 2023 अन्वये विहित नमुन्यात असावा. हा नमुना तहसील कार्यालयात उपलब्ध असतो. अर्जात खालील माहिती नमूद करावी:
  • खातेदाराचे नाव, पत्ता, आणि संपर्क तपशील.
  • जमिनीचा तपशील (गट नंबर, क्षेत्र, गाव, तालुका).
  • जमिनीचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर करण्याची विनंती.
  • अधिमूल्य रक्कम भरण्याची तयारी दर्शवणारे विधान.
• नमुना उदाहरण:
  > उपरोक्त जमीन, महाराष्ट्र जमीन महसूल (भोगवटादार वर्ग-2 आणि भाडेपट्ट्याने प्रदान केलेल्या जमिनी भोगवटादार वर्ग-1 मध्ये रूपांतरित करणे) नियम, 2023 अन्वये भोगवटादार वर्ग-1 मध्ये रूपांतरित करणेकामी सर्व आवश्यक कागदपत्रांसह अर्ज सादर करीत आहे. सदर जमिनीचे नियमानुसार होणारे अधिमूल्य शासनास अदा करण्यास मी तयार आहे. कृपया माझी उपरोक्त जमीन वर्ग-1 मध्ये रूपांतरित करून मिळावी.

2. आवश्यक कागदपत्रे

अर्जासोबत खालील कागदपत्रे जोडावी:

• सातबारा उतारा (7/12).
• गाव नमुना 8-अ.
• जमिनीच्या मालकीचा पुरावा (जसे की खरेदीखत, वारसाहक्क दस्तऐवज).
• आधार कार्ड आणि पॅन कार्डची प्रत.
• जमिनीच्या हस्तांतरणासंदर्भातील मंजुरी, जर आवश्यक असेल.
• अधिमूल्य रक्कम भरण्याच्या पावती.

3. अधिमूल्य रक्कम (नजराणा)

• वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर करण्यासाठी शासनाला अधिमूल्य रक्कम भरावी लागते. ही रक्कम जमिनीच्या सध्याच्या बाजारमूल्याच्या (रेडी रेकनर दर) 50% ते 75% इतकी असू शकते.
• सवलत: शासनाने वेळोवेळी अधिमूल्य रकमेवर सवलत जाहीर केली आहे. उदाहरणार्थ, 8 मार्च 2019 रोजीच्या राजपत्रानुसार तीन वर्षांसाठी सवलत देण्यात आली होती, जी 7 मार्च 2024 रोजी संपली. अशा सवलतींचा लाभ घेण्यासाठी शासकीय अधिसूचनांचा अभ्यास करावा.
• अधिमूल्य रक्कम तहसील कार्यालयात किंवा शासकीय बँकेत जमा करावी लागते.

4. प्रक्रिया आणि मंजुरी

• अर्ज आणि कागदपत्रे तपासल्यानंतर तहसिलदार किंवा उपविभागीय अधिकारी यांच्याकडून जमिनीच्या पात्रतेची पडताळणी केली जाते.
• जर जमीन सिलिंग, महानगरपालिका विकास आराखडा, किंवा अन्य कायदेशीर निर्बंधाखाली येत नसेल, तर रूपांतराला मंजुरी दिली जाते.
• मंजुरीनंतर सातबारा उताऱ्यावर जमिनीची भूधारणा पद्धत “भोगवटादार वर्ग-1” अशी नोंदवली जाते.

कोणत्या जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर शक्य नाही?

भोगवटादार वर्ग-2 मधील खालील जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर कायद्याने शक्य नाही:

• सिलिंगच्या जमिनी.
• महानगरपालिका किंवा नगरपालिकेच्या विकास आराखड्यात समाविष्ट जमिनी.
• देवस्थान इनाम जमिनी.
• आदिवासी खातेदारांच्या जमिनी.
• खाजगी वने (संपादन) अधिनियमान्वये जमिनी.
• भूसंपादन अधिनियमान्वये संपादित जमिनी.
• वक्फ जमिनी.

विहीर किंवा बोरवेल साठी मोटर हवी आहे का, निम्म्या किमतीमध्ये सरकार देत आहे मोठं लगेच करा अर्ज.

शासकीय निर्णय आणि सवलती

महाराष्ट्र शासनाने वेळोवेळी भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर सुलभ करण्यासाठी निर्णय घेतले आहेत. उदाहरणार्थ:

• 2023 चा सुधारणा कायदा: महाराष्ट्र शेतजमीन (जमीन धारणेची कमाल मर्यादा) अधिनियम, 1961 मध्ये सुधारणा करून माजी खंडकरी शेतकऱ्यांच्या जमिनी वर्ग-1 मध्ये रूपांतरित करण्याची तरतूद करण्यात आली.
• मुदतवाढ: कोविड-19 च्या पार्श्वभूमीवर आणि निवडणूक कालावधीत प्रशासकीय अडचणींमुळे शासनाने रूपांतर प्रक्रियेसाठी मुदतवाढ दिली आहे. उदा., 7 सप्टेंबर 2024 पर्यंत मुदतवाढ देण्यात आली होती.

वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 रूपांतर प्रक्रिया: शेतकऱ्यांसाठी सल्ला

1. तहसील कार्यालयाशी संपर्क: प्रक्रिया सुरू करण्यापूर्वी स्थानिक तहसील कार्यालयातून अद्ययावत माहिती आणि अर्जाचा नमुना घ्यावा.
2. कायदेशीर सल्ला: जमिनीच्या कायदेशीर स्थितीची खात्री करण्यासाठी महसूल कायदेतज्ज्ञांचा सल्ला घ्यावा.
3. सवलतींचा लाभ: शासकीय सवलतींचा लाभ घेण्यासाठी अधिसूचनांचा नियमित पाठपुरावा करावा.
4. कागदपत्रांची पूर्तता: सर्व आवश्यक कागदपत्रे व्यवस्थित जमा करावीत, जेणेकरून रूपांतर प्रक्रियेत विलंब होणार नाही.

निष्कर्ष

भोगवटादार वर्ग-2 जमिनींचे वर्ग-1 मध्ये रूपांतर ही शेतकऱ्यांसाठी आर्थिक आणि कायदेशीरदृष्ट्या फायदेशीर प्रक्रिया आहे. यामुळे शेतकऱ्यांना त्यांच्या जमिनीवर पूर्ण मालकी हक्क मिळतात, आणि त्यांचे आर्थिक स्थैर्य वाढते. ही प्रक्रिया पूर्ण करण्यासाठी शासकीय नियमांचे पालन, योग्य कागदपत्रांची पूर्तता, आणि तहसील कार्यालयाशी समन्वय आवश्यक आहे. शासनाच्या सवलती आणि मुदतवाढीचा लाभ घेऊन शेतकऱ्यांनी ही प्रक्रिया लवकरात लवकर पूर्ण करावी, जेणेकरून त्यांना त्यांच्या जमिनीचे पूर्ण अधिकार प्राप्त होतील. धन्यवाद!